Кога одлучувате да му пренесете дел од вашиот имот на некое друго лице - дали тоа е член на семејството, пријател или некој кој ќе се грижи за вас - пред вас стојат две главни правни опции: Договорот за дар и Договорот за доживотна издршка. На прв поглед, двата договори може да изгледаат слично - и двата вклучуваат пренос на имот и не инволвираат пари. Но разликите се огромни и изборот на погрешниот договор може да има сериозни последици.
Што ако му ја подарите вашата недвижност на некого, а таа личност одлучи да ја продаде следниот ден без вашата согласност? Што ако склучите договор за доживотна издршка, но личноста престане да се грижи за вас? Што се случува ако се разочарате во лицето на кое му го подаривте имотот?
Во овој детален водич, ќе ги разгледаме сите клучни разлики помеѓу овие два договори, кога да го користите кој, и како да се заштитите од потенцијални проблеми. Ова знаење може да ве спаси од финансиски загуби од илјадници евра и од непријатни правни ситуации.
Договор за дар: Кога давате без да очекувате ништо назад
Договорот за дар е договор со кој дарувачот се обврзува да му пренесе или предаде на даропримачот во сопственост определен предмет, да му отстапи некое право, да му отпушти долг или да му презема долг - сето тоа без надомест. Ова е клучната карактеристика на дарот: тој е без надомест, односно бесплатен.
Кога правите дар, вие веднаш и неповратно го пренесувате имотот на другото лице. Откако договорот ќе биде заверен кај нотар, даропримачот станува сопственик на тој имот и може слободно да располага со него - да го продава, да го дава под кирија, да го подарува натаму, освен ако не сте договориле посебни ограничувања.
Кој може да дава дар? Само лице со полна деловна способност може да подари. Ова значи дека лица под старателство, малолетни лица, или лица под судска забрана не можат да даруваат. Ова строго правило постои за да се заштитат ранливите лица од евентуални злоупотреби.
Кој може да прими дар? Тука правилата се попопустливи затоа што теоретски е скороневозможно да му се направи штета на лице кое го прима имотот без надомест. Така, дар може да прими и лице со ограничена деловна способност (на пример, малолетник), како и деловно неспособно лице (на пример, лице под старателство). Во случај деловно неспособно лице да прими дар, неговиот законски застапник треба да го одобри дарот.
Формата на договорот за дар: Зошто не е доволно само да кажете 'ти го поклонувам тој имот'
Договорот за дар за недвижности мора да биде склучен во писмена форма и заверен кај нотар (солемизиран, како потврда на приватна исправа). Ова е императивно правило и не постои исклучок колку да страните се спремни да бидат неформални. Усмениот договор за дар на недвижност едноставно не постои во правниот систем - тој е ништовен.
За движни предмети, ситуацијата е малку поинаква. Договорот за дар на движен предмет склучен во усмена форма е полноважен ако предметот е веднаш предаден на даропримачот. На пример, ако на вашата ќерка ѝ ја подарувате вашата златна огрлица и веднаш ѝ ја дадете, дарот е полноважен и без писмен договор.
Меѓутоа, препорачливо е и за движни предмети од поголема вредност да се склучи писмен договор. Тоа овозможува јасни докази за тоа дека предметот е даруван, што може да биде важно подоцна при наследувањето или при евентуални спорови со други членови на семејството.
При заверката на договорот за дар на недвижност, нотарот внимателно ги проверува идентитетите на страните, дали дарувачот има полна деловна способност, дали е свесен за последиците од дарувањето, и дали договорот е склучен доброволно без принуда.
Договор за доживотна издршка: Кога имотот претставува форма на надомест за дадената грижа
Договорот за доживотна издршка е суштински различен од договорот за дар. Овој договор е е двострано обврзувачки договор - што значи дека и двете страни имаат обврски по склучувањето на договорот.
Со овој договор, давателот на издршката се обврзува да го издржува доживотно примателот на издршката или некое трето лице, а примателот на издршката во надомест му го остава целиот свој имот или определен дел од имотот. Клучната разлика е дека предавањето на имотот е одложено се до смртта на примателот на издршката.
Ова значи дека за разлика од договорот за дар, каде имотот веднаш преоѓа во сопственост на даропримачот, кај договорот за доживотна издршка примателот на издршката останува сопственик на имотот се до својата смрт. Давателот на издршката се стекнува со право на сопственост на имотот и со упис на свое име во јавните книги дури по смртта на примателот на издршката.
Што значи 'доживотна издршка'? Издршката не е детално дефинирана во законот, но може да биде дефинирана во договорот. Главно се мисли на обезбедување на сместување, храна, облека, здравствена заштита, нега и грижа - сè што е потребно за нормален живот на лицето. Обемот и содржината на издршката зависат од договорот и од потребите на примателот на издршката.
Специјалната форма на договорот за доживотна издршка: Зошто се потребни сведоци
Договорот за доживотна издршка има уште построги формални барања од договорот за дар. Тој мора да биде склучен во писмена форма и заверен од надлежен суд или од нотар, но со една специјална карактеристика: во присуство на двајца сведоци.
При заверката, судијата односно нотарот во присуство на договарачите и двајца сведоци кои ги познаваат договарачите гласно го чита договорот и ги предупредува договарачите на последиците од договорот. Ова е дополнителна заштита за примателот на издршката, кој најчесто е постаро лице што може да не ги разбере целосно правните импликации.
Сведоците не можат да бидат било кои лица. Тие мораат да ги исполнуваат условите за сведоци при составување на судски тестамент - што значи дека треба да бидат деловно способни лица.
Интересна е можноста дека давателот на издршката може да биде застапуван од полномошник. Но и тука има строги правила: полномошното мора да биде издадено во форма на јавна исправа, мора точно да го назначи лицето со кое ќе се склучи договор и содржината на договорот, и важи само три месеца од денот на издавањето.
Кога и зошто може да се раскине договорот: Правата што мора да ги знаете
И двата договори можат да се раскинат, но под различни услови и со различни последици.
Раскинување на договорот за дар: Дарувачот може да го раскине договорот и да го отповика направениот дар во случај кога даропримачот со своето однесување кон него или на нему блиско лице покаже крајна неблагодарност. Ова право преминува и на наследниците на дарувачот.
Што претставува 'крајна неблагодарност'? Законот не дава прецизна дефиниција, но судската практика покажува дека тоа мора да биде сериозно однесување: физичко насилство кон дарувачот, тешки навреди, запоставување кога дарувачот е болен и има потреба од помош. Едноставното незадоволство или секојдневни кавги не се доволни за отповикување.
Дарувачот кој нема доволно средства за живот, или за издржување на лицата кои по закон е должен да ги издржува, може да го раскине договорот и да бара враќање на дарот. Даропримачот може да го избегне отповикувањето доколку се обврзе дека на дарувачот во адекватна мера ќе му дава средства што му недостасуваат.
Раскинување на договорот за доживотна издршка: Договорните страни можат спогодбено да го раскинат договорот за доживотна издршка откако почнало неговото извршување. Доколку според договорот договарачите живеат заедно, а нивните односи толку се растројат што заедничкиот живот станал неподнослив, секоја страна може да бара од судот раскинување на договорот.
Секоја страна може да бара раскинување на договорот ако другата страна не ги извршува своите обврски. На пример, ако давателот на издршката не обезбедува соодветна грижа и издршка, примателот може да побара раскинување. Или обратно, ако примателот на издршката не му го препушти имотот по својата смрт, давателот може да бара раскинување.
Важно е да се знае дека во случај на раскинување на договорот, страната што не е одговорна за раскинувањето има право да бара од другата страна надомест на штета што ја трпи. Оваа заштита е важна за да не се злоупотребуваат овие договори.
Заштитни механизми и посебни права што треба да ги знаете
И двата договори нудат одредени заштитни механизми, но на различни начини.
Договор за дар со товар или налог: Дарувачот може да задржи за себе или за некој друг некое право (на пример, право на доживотно живеење во подарениот стан), или може на даропримачот да му наложи нешто да направи. Доколку даропримачот не го изврши товарот или налогот, дарувачот може да го раскине договорот и да бара враќање на дарот.
Право на плодоуживање: Ако дарувачот сака да го ограничи правото на располагање на дарот од страна на даропримачот, може да воспостави право на плодоуживање. Тоа значи дека примателот на дарот не може без согласност на дарувачот истиот да го располага и оптоварува на било кој начин. Ова е корисна заштита за дарувачот кој сака да го пренесе имотот, но сака да го задржи контролата над него.
Запишување на правата на доверителот: Кај договорот за доживотна издршка, давателот на издршката своето право на недвижноста од договорот може да бара да се прибележи во јавна книга. Ова е важна заштита за давателот - со ова прибележување, третите лица ќе знаат дека постои ваков договор и дека по смртта на примателот, недвижноста ќе му припадне на давателот.
Одговорност за долгови: Давателот на издршката не одговара по смртта на примателот на издршката за неговите долгови, но може да се договори дека тој ќе одговара за неговите постојни долгови на определени доверители. Ова е важна разлика од наследувањето, каде наследниците одговараат и за долговите на оставителот.
Што се случува ако давателот на издршката умре пред примателот?
Ова е критично прашање што често се поставува. Кај договорот за доживотна издршка, постојат јасни правила за оваа ситуација.
Во случај на смрт на давателот на издршката, неговите обврски поминуваат на неговиот брачен другар и на неговите потомци што се повикани на наследство, ако тие се согласат со тоа. Ова значи дека обврската не преминува автоматски - наследниците мора да изјават дека ја прифаќаат.
Ако наследниците не се согласат да го продолжат договорот за доживотна издршка а немаат оправдана причина за тоа, договорот престанува и тие немаат право да бараат надоместок за порано дадената издршка. Ова е логично - ако не сакаат да ги исполнуваат обврските, не можат да ги преземат и бенефициите.
Ако брачниот другар и потомците на давателот на издршката не се во состојба да ги преземат договорните обврски (на пример, поради сиромаштија, болест или возраст), тие имаат право да бараат надоместок од примателот на издршката за порано дадената издршка. Судот го определува овој надоместок по слободна оценка, земајќи ги предвид имотните прилики на примателот на издршката и на лицата кои биле овластени да го продолжат договорот.
Оваа одредба обезбедува правичност - ако давателот на издршката се грижел за примателот 10 години и потоа умрел, неговите наследници треба да добијат нешто назад, освен ако не можат или не сакаат (без оправдана причина) да продолжат да се грижат.
Клучни разлики во табеларен преглед: Што да изберете
Договор за дар:
- Без надомест - дарувачот не добива ништо назад
- Имотот веднаш преоѓа во сопственост на даропримачот
- Даропримачот веднаш може да располага со имотот (ако нема ограничувања)
- Заверка кај нотар (за недвижности)
- Не се потребни сведоци
- Може да се отповика заради крајна неблагодарност или недостаток на средства
- Погоден кога сакате да направите чист подарок без услови
Договор за доживотна издршка:
- Со надомест - давателот на издршката се обврзува да го издржува примателот
- Имотот преоѓа во сопственост дури по смртта на примателот на издршката
- Примателот на издршката останува сопственик до смрт
- Заверка кај нотар или суд во присуство на двајца сведоци
- Задолжителни сведоци
- Може да се раскине ако обврските не се исполнуваат
- Обврските можат да преминат на наследниците на давателот
- Погоден кога сакате да обезбедите грижа за себе во старост во замена за имот
Кога да го користите кој договор: Практични примери
Користете договор за дар кога:
- Сакате да му помогнете на вашето дете да купи стан и сакате да му подарите пари или недвижност без никакви услови
- Сакате на внуче да му оставите некој ценет предмет
- Сакате да донирате имот на добротворна организација или црква
- Сакате да им распределите дел од вашиот имот на вашите наследници уште за време на вашиот живот, без да очекувате нешто назад
Користете договор за доживотна издршка кога:
- Сте постаро лице без доволно средства за живот и сакате да обезбедите некој да се грижи за вас до крајот на вашиот живот
- Имате недвижност, но немате доволно средства за живот и лекување, и сакате да го разменете имотот за доживотна грижа
- Сакате да останете да живеете во вашиот дом, но сакате да обезбедите дека некој ќе се грижи за вас и ќе го наследи домот по вашата смрт
- Немате блиски наследници и сакате да им го оставите вашиот имот на лица кои ќе се грижат за вас
Изборот помеѓу овие два договори не е едноставна одлука. Треба да ги земете предвид вашите лични околности, вашите односи со лицето на кое сакате да му го пренесете имотот, вашите потреби за иднина и финансиската положба на двете страни.
Договорот за дар и Договорот за доживотна издршка се два фундаментално различни правни инструменти за пренос на имот. Првиот е чист подарок без надомест, каде имотот веднаш преоѓа во сопственост на примачот. Вториот е двострано обврзувачки договор каде имотот се разменува за доживотна грижа и издршка, а преносот на сопственост се случува дури по смртта на примателот на издршката.
И двата договори имаат свои предности и ризици. Договорот за дар ви дава можност веднаш да му помогнете на саканата личност, но го губите имотот и контролата над него. Договорот за доживотна издршка ви обезбедува грижа за старост и ви овозможува да останете сопственик до смрт, но зависите од тоа дали другата страна ќе ги исполнува своите обврски.
Кој и да е вашиот избор, крајно е важно да консултирате со адвокат пред да склучите било кој од овие договори. Адвокатот ќе ги разгледа вашите конкретни околности, ќе ви ги објасни сите правни последици, ќе го состави договорот на начин што ќе ги заштити вашите интереси и ќе обезбеди дека договорот е правно правилен и полноважен.
Не дозволувајте незнаењето или забрзаноста да ве чинат скапо. Овие договори имаат доживотни последици и не смеат да се потценуваат. Инвестирајте време и средства во правилна правна подготовка - тоа е најдобрата заштита за вас и за вашиот имот.
