Замислете ја следната ситуација: продавте стан или куќа, добивте пари на сметка, и мислите дека сте готови. Но, два месеци подоцна добивате решение од Управата за јавни приходи – долг за неплатен данок на капитална добивка, плус камата, плус глоба за неподнесена пресметка. Износот? Можеби десетици илјади денари што воопшто не сте ги планирале.
Капиталната добивка од продажба на недвижен имот е еден од најчесто занемарените извори на даночна обврска во Македонија. Многу граѓани веруваат дека продажбата на лична недвижност е автоматски ослободена од данок, или едноставно не знаат дека имаат обврска да пријават доход до Управата за јавни приходи. Резултатот? Непријатни изненадувања, финансиски товар, и стрес кој можеше лесно да се избегне.
Во овој детален водич, ќе ви објасниме се што треба да знаете за оданочување на капитална добивка од продажба на недвижен имот: што е тоа капитална добивка, кога сте ослободени од плаќање на данок, како да ја пресметате даночната обврска, кои се роковите за пријавување, и како да го направите сето тоа преку системот е-Даночни услуги. Секоја информација е базирана на актуелните прописи важечки во 2025 година.
Што е тоа капитална добивка и кога настанува даночна обврска?
Капиталната добивка е позитивната разлика помеѓу продажната цена на недвижниот имот и неговата набавна (куповна) цена. Едноставно кажано: доколку вие купивте стан за 2.600.000 денари и го продадовте за 3.500.000 денари, капиталната добивка изнесува 900.000 денари. На оваа добивка, под одредени услови, треба да платите данок на личен доход.
Клучно е да се разбере дека не секоја продажба на недвижен имот автоматски резултира со даночна обврска. Постојат специфични услови под кои сте целосно ослободени од данок, и токму разбирањето на овие услови е кључот за избегнување на непотребни трошоци. Но, ако не ги исполнувате условите за ослободување, даночната стапка изнесува 10% на капиталната добивка (или на дел од неа, зависно од околностите).
Обврзник на данокот сте вие како физичко лице - граѓанин, за доходот што сте го оствариле по основ на капитална добивка од продажба на недвижен имот. Не е битно дали станува збор за стан, куќа, деловен простор, земјиште или друг вид на недвижност - правилата се исти за сите видови недвижен имот.
Интересен момент е дека како продажна цена се смета договорената цена меѓу купувачот и продавачот. Меѓутоа, Управата за јавни приходи има право да ја оцени оваа цена. Доколку УЈП оцени дека договорената цена е пониска од пазарната вредност, како продажна цена ќе се земе пазарната вредност на недвижниот имот утврдена од страна на локалната самоуправа според Методологијата за процена на пазарната вредност на недвижен имот, без данокот на промет на недвижности. Ова значи дека не можете едноставно да договорите ниска продажна цена со купувачот за да избегнете данок - УЈП има механизми за контрола.
Кога сте целосно ослободени од плаќање данок: 7 случаи што треба да ги знаете
Добрата вест е дека македонското даночно законодавство предвидува неколкуситуации во кои капиталната добивка од продажба на недвижен имот е целосно ослободена од данок. Разбирањето на овие ослободувања може да ви заштеди значителен износ пари. Еве ги сите седум случаи во кои НЕ плаќате данок:
1. Живеевте во недвижноста најмалку 1 година пред продажбата и ја продавате по истекот на 3 години од денот на стекнување. Ова е најчестиот случај на ослободување. Доколку купивте стан на 15 јануари 2020 година, живеевте во него, и го продавате на 20 јануари 2025 година (значи поминале се повеќе од 3 години), не плаќате данок на капиталната добивка. Клучни се два услова: (а) да сте живееле во недвижноста најмалку една година пред продажбата, и (б) да поминале најмалку 3 години од денот на стекнувањето. Доколку го исполнувате условот за живеење, но продавате, на пример, после 2 години и 6 месеци од стекнувањето, ќе треба да платите данок.
2. Го продавате недвижниот имот по истекот на 5 години од денот на стекнување, без оглед дали живеевте во него. Овој случај е применлив за инвестициски недвижности или недвижности кои не ги користевте како живеалиште. Доколку купивте деловен простор, стан за издавање, или било каква друга недвижност на 1 март 2015 година, и ја продавате на 5 јануари 2025 година, не плаќате данок независно од тоа дали некогаш живеевте таму. Петгодишниот период е апсолутно ослободување.
3. Го продавате недвижниот имот стекнат по пат на денационализација. Недвижностите вратени по основ на денационализација се целосно ослободени од данок на капитална добивка при нивна продажба, без оглед на временскиот период или други услови.
4. Го продавате недвижниот имот стекнат по основ на наследување од прв наследен ред. Доколку сте го наследиле имотот од родител, дете или брачен другар (прв наследен ред), капиталната добивка од негова продажба е ослободена од данок. Ова ослободување не се применува за наследство од втор или трет наследен ред (на пример, од братучед, вујко, итн.).
5. Живеевте најмалку 1 година во недвижниот имот пред продажбата, а кој сте го стекнале по основ на подарок од прв наследен ред, и го продавате по истекот на 3 години од денот на стекнувањето од страна на правниот претходник (дарувачот). Ова е комплексен случај: на пример, вашиот родител го купил станот на 1 јануари 2020, а ви го подарил на 1 јануари 2023. Вие почнавте да живеете во него. Доколку го продавате на 15 јануари 2025 (поминале се повеќе од 3 години од 1 јануари 2020 кога родителот го купил), и вие живеевте во него најмалку една година, ослободени сте од данок. Се брои периодот од кога првичниот сопственик (дарувачот) го стекнал имотот, не од кога вие го добивте на подарок.
6. Го продавате недвижниот имот кој сте го стекнале по основ на подарок од прв наследен ред, по истек на 5 години од денот на стекнувањето од страна на правниот претходник (дарувач). Слично на претходниот случај, но без услов за живеење: доколку родителот го купил имотот на 1 јануари 2015, ви го подарил на 1 јануари 2020, и вие го продавате на 15 јануари 2025, ослободени сте од данок без оглед дали живеевте во него.
7. Доходот е остварен од продажба извршена меѓу брачните другари, како и од страна на брачните другари извршена на трето лице во случај кога продадениот недвижен имот е во непосредна поврзаност со развод на бракот. Ова ослободување е предвидено за да не се дополнително оптоваруваат лицата кои се разведуваат и мораат да го поделат заедничкиот имот.
Како се пресметува данокот: Примери од реалниот живот
Доколку не сте ослободени од данок, важно е да знаете како се пресметува даночната обврска. Основната формула е едноставна, но постојат варијации зависно од тоа дали сте живееле во недвижноста.
Даночна стапка: Стапката изнесува 10% на капиталната добивка. Ова е фиксна стапка која се применува на сите физички лица.
Даночна основа - општо правило: Капиталната добивка остварена од продажба на недвижен имот се внесува во даночната основа во висина на целиот износ (100%). Значи, ако капиталната добивка изнесува 300.000 денари, данокот ќе биде 30.000 денари (300.000 x 10%).
Даночна основа - олеснување за живеалиште: Меѓутоа, доколку сте живееле во недвижниот имот (стан/куќа) најмалку една година пред продажбата, и истиот го продавате пред истекот на 3 години од денот на стекнување, во даночната основа се внесува само 90% од остварената капитална добивка. Ова значи дека автоматски се признаваат 10% нормирани трошоци. Во овој случај, ако капиталната добивка изнесува 250.000 денари, даночната основа ќе биде 225.000 денари (250.000 x 90%), а данокот 22.500 денари (225.000 x 10%).
Признавање на стварни трошоци: Законот дозволува на обврзникот кој остварува капитална добивка од продажба на недвижен имот, на негово барање, наместо нормираните трошоци (10%) да му се признаваат стварните трошоци за инвестициски вложувања, доколку документирано ги докаже. На пример, ако купивте стан за 2.000.000 денари, потоа инвестиравте 500.000 денари во реновирање (со фактури и докази), и го продадовте за 3.000.000 денари, капиталната добивка нема да биде 1.000.000 денари, туку 500.000 денари (3.000.000 - 2.000.000 - 500.000). Ова може значително да го намали данокот.
Пример 1 - Продажба без живеење: Лице купило стан на 13.05.2024 за 3.200.000 денари, не живеело во него, и го продало на 30.01.2025 за 3.500.000 денари. Капитална добивка: 300.000 денари. Даночна основа: 300.000 денари (100%). Данок: 30.000 денари.
Пример 2 - Продажба со живеење: Лице купило куќа на 15.01.2023 за 5.000.000 денари, живеело во неа, и ја продало на 15.01.2025 за 5.250.000 денари. Капитална добивка: 250.000 денари. Даночна основа: 225.000 денари (90%). Данок: 22.500 денари.
Пример 3 - Пазарна вредност: Лице пријавило продажна цена од 3.200.000 денари, но УЈП утврдила дека пазарната вредност според Решението на Градот Скопје изнесува 3.850.000 денари. Набавната цена била 2.600.000 денари. Капитална добивка: 1.250.000 денари (3.850.000 - 2.600.000). Ако лицето живеело во станот, даночна основа: 1.125.000 денари (90%). Данок: 112.500 денари. Ова е значителна разлика и покажува зошто е важно реално да се пријави продажната цена.
Рокови за пријавување и плаќање: Не ги пропуштајте овие датуми!
Еден од најчестите разлози поради кои граѓаните се соочуваат со глоби и казни е пропуштањето на роковите за пријавување на доходот од продажба на недвижен имот. Овие рокови се строги и нивното непочитување автоматски резултира со санкции.
Рок за поднесување на е-ППД: Доколку сте оствариле капитална добивка од продажба на недвижен имот која подлежи на оданочување, имате обврска доходот да го пријавите до Управата за јавни приходи до 10-ти во месецот кој следи по месецот во кој е заверен договорот за купопродажба на нотар. На пример, ако договорот е заверен на нотар на 25 јануари 2025, пресметката морате да ја поднесете најдоцна до 10 февруари 2025.
Рок за плаќање на данокот: Налогот за плаќање на аконтацијата на данокот на доход треба да го платите најдоцна до 15-ти во месецот за претходниот месец. Значи, за доход остварен и пријавен во јануари, данокот треба да се плати до 15 февруари.
Годишна даночна пријава: Врз основа на сите податоци за остварениот доход во текот на годината, УЈП ќе изготви и ќе ви достави пополнета Годишна даночна пријава најдоцна до 30 април наредната година. Вашата обврска е да ја потврдите или корегирате најдоцна до 31 мај. За доходи остварени во 2025, годишната пријава ќе ја добиете до 30 април 2026, и ќе треба да ја потврдите до 31 мај 2026.
Казна за непријавување: Граѓанинот кој нема да поднесе Електронска пресметка (е-ППД) преку системот е-Даночни услуги во пропишаниот рок, ќе му се изрече глоба за сторен прекршок во износ од 50 до 250 евра во денарска противвредност. Ова не е мала сума, и лесно се избегнува со навремено пријавување.
Камата за доцнење: Доколку не го платите данокот во рокот, на неплатениот износ се пресметува камата за доцнење. Оваа камата не е симболична - може значително да го зголеми конечниот износ што треба да го платите.
Како да го пријавите доходот преку е-Даночни услуги: Чекор по чекор
Пријавувањето на доходот од продажба на недвижен имот се врши исклучително електронски преку системот е-Даночни услуги на e-ujp.ujp.gov.mk. Не постои можност за физичко поднесување на пресметката - сè се прави онлајн. Еве го чекор-по-чекор процесот:
Чекор 1: Регистрација на е-Даночни услуги. Обврска за регистрација на системот е-Даночни услуги има секој граѓанин кој остварува капитална добивка од продажба на недвижен имот. Единствен услов за регистрација е да имате валидна е-пошта, која ќе биде вашето корисничко име за најава на системот. Постапката за регистрација е едноставна и може да се направи во неколку минути.
Важна напомена: Ако вие или избраниот полномошник не сте евидентирани како даночен обврзник во Регистарот на даночни обврзници на УЈП, претходно треба да се регистрирате како даночен обврзник, со поднесување на Пријава за регистрација УЈП-РДО и доставување на документ за идентификација на увид во даночна канцеларија на УЈП.
Чекор 2: Подготовка на потребни документи. Пред да започнете со пополнување на електронската пресметка, подгответе ги следните документи кои ќе треба да ги прикачите како прилози: (1) Копие од лична карта или примерок од решението со кое сте задолжени со данок на имот во случај на продажба на имот во кој живеевте најмалку една година пред продажбата; (2) Доказ за продажбата на имотот (договор за продажба заверен кај нотар) од кој се гледа датумот на продажба и продажната цена; (3) Доказ за набавката на имотот од кој се гледа датумот на набавката, набавната цена и платениот данок на промет на недвижности (копие од ПП50 или извод); (4) Доказ за инвестиционото вложување, ако барате признавање на стварни трошоци; (5) Доказ за цената на чинење на недвижноста, доколку сами сте го изградиле имотот.
Чекор 3: Пополнување на е-ППД. Најавете се на системот е-Даночни услуги и пополнете ја Електронската пресметка на приход и аконтација на данок (е-ППД). Внесете ги сите потребни податоци: продажна цена, набавна цена, датуми, и прикачете ги подготвените документи.
Чекор 4: Одобрување и плаќање. По поднесување, УЈП ја одобрува пресметката е-ППД. По одобрување, УЈП електронски доделува Фолио број и издава Рекапитулација за утврдување на аконтација на данокот на доход со статус „Одобрена” и Налог за плаќање на данокот на доход. Овој налог треба да го платите најдоцна до 15-ти во месецот за претходниот месец.
Посебни случаи: Наследство, подарок и самоизградба
Постојат неколку специфични ситуации кои бараат посебно внимание при пресметката на капиталната добивка и утврдувањето на даночната обврска.
Недвижност стекната по пат на наследство или подарок: Ако недвижниот имот е стекнат по пат на наследство или подарок, како набавна цена се смета цената по која е стекнат недвижниот имот од страна на правниот претходник (дарувачот или оставителот). На пример, ако вашиот родител го купил станот за 2.000.000 денари, потоа ви го подарил, и вие го продавате за 3.000.000 денари, капиталната добивка се пресметува како 1.000.000 денари (3.000.000 - 2.000.000), не како 3.000.000 денари. Оваа одредба е важна бидејќи спречува двојно оданочување.
Недвижност која сами сте ја изградиле: При продажба на недвижен имот кој обврзникот сам го изградил, за набавна цена се смета цената на чинење на недвижноста која обврзникот документирано ќе ја докаже, врз основа на трошоците направени за изградбата на недвижноста. Ова вклучува трошоци за материјали, работна рака, дозволи, и сè друго поврзано со изградбата. Доколку истата не може да се докаже, за набавна цена ќе се смета цената на чинење (градежна цена) на ист или сличен недвижен имот во периодот на изградбата на подрачјето на кое се наоѓа недвижниот имот. Ако на тоа подрачје нема таков недвижен имот, се користи просечната цена за територијата на Република Северна Македонија.
Продажба меѓу брачни другари: Како што споменавме погоре, доходот остварен од продажба извршена меѓу брачните другари, како и од страна на брачните другари извршена на трето лице во случај кога продадениот недвижен имот е во непосредна поврзаност со развод на бракот, е целосно ослободен од данок. Ова ослободување е предвидено за да не се создаде дополнителен финансиски товар во веќе тешка ситуација на развод на бракот и делба на имот.
Најчесто поставувани прашања и заблуди
Прашање 1: Дали треба да пријавам продажба на недвижност и ако не остварив добивка? Не. Доколку продажната цена е пониска или еднаква на набавната цена, нема капитална добивка, туку капитална загуба. Во тој случај немате даночна обврска и не треба да поднесувате е-ППД. Меѓутоа, внимавајте - УЈП може да ја провери пазарната вредност, и ако таа е повисока од вашата пријавена продажна цена, може да ви утврди даночна обврска.
Прашање 2: Дали треба да пријавам продажба доколку сум ослободен од данок? Не. Доколку ги исполнувате условите за ослободување (на пример, продавате по 5 години од стекнувањето), немате обврска да поднесувате е-ППД. Ослободувањето е автоматско.
Прашање 3: Што се случува ако пропуштам рок за пријавување? Ќе ви се изрече глоба од 50 до 250 евра во денарска противвредност за непријавување на доходот. Дополнително, на неплатениот данок ќе се пресметува камата за доцнење. Препораката е дури и ако сте го пропуштиле рокот, веднаш да го пријавите доходот и да го платите данокот за да го минимизирате финансискиот товар.
Заблуда 1: „Ако живеев во станот, не плаќам данок.” Ова не е точно. Живеењето во станот дава олеснување (оданочување на 90% наместо 100% од добивката), но не и целосно ослободување, освен ако не поминале 3 години од стекнувањето. Многу луѓе веруваат дека самиот факт дека живееле во недвижноста ги ослободува од данок, што е погрешно.
Заблуда 2: „Можам да договорам ниска цена со купувачот за да избегнам данок.” Ова е ризична стратегија. УЈП има право да ја провери пазарната вредност и да ја користи наместо договорената цена. Дополнително, намалувањето на цената во договорот може да создаде проблеми и за купувачот (поголем данок на промет на недвижности) и може да се смета како обид за даночна измама.
Продажбата на недвижен имот е значаен финансиски настан во животот на секој граѓанин, и разбирањето на даночните импликации е од клучна важност за избегнување на непријатни изненадувања. Капиталната добивка од продажба на недвижен имот подлежи на оданочување со данок на личен доход од 10%, но постојат бројни ослободувања кои можат целосно да ве ослободат од оваа обврска.
Клучот е во планирањето и познавањето на правилата. Доколку планирате да продадете недвижност, проверете дали ги исполнувате условите за ослободување (живеење + 3 години, или 5 години без живеење). Доколку не ги исполнувате, прецизно пресметајте ја капиталната добивка, подгответе ги потребните документи, и навремено поднесете ја електронската пресметка преку е-Даночни услуги. Не заборавајте на роковите: 10-ти во месецот по месецот на заверка на договорот за пријавување, и 15-ти за плаќање.
Доколку имате комплексна ситуација (самоизградба, наследство, инвестициски вложувања), или не сте сигурни како да постапите, препорачуваме да консултирате со даночен советник или адвокат специјализиран за даночно право. Инвестицијата во професионален совет може да ви заштеди значителни суми пари и да ви обезбеди мир и сигурност дека постапувате во согласност со законот. Вашата финансиска благосостојба зависи од информираните одлуки што ги донесувате денес.
